임대차계약 보증금 반환 소송 승소

“임대차계약 보증금 반환 소송 승소”

법률사무소 인평은 약 수억 원에 해당하는 임대차보증금의 반환 및 임대차보증금을 반환하지 않은 기간 동안의 이자에 대한 지급을 청구하는 소송을 진행하여 의뢰인의 승소 판결을 이끌어 냈습니다.

 

1. 사안의 정리

약속된 임대차 계약 기간이 만료했음에도 불구하고 임대인에게 납부했던 임대차 보증금을 돌려주지 않는 사례가 자주 발생하고 있습니다.

특히 부동산 경기가 크게 변동되는 요즈음, 다음 임차인(세입자)를 구하는 공고를 냈더라도 후속 임차인을 구하기 힘든 요즘은 고액의 임대차 보증금 반환 소송이 늘어나고 있습니다.

이번 사안에서도 임대인(집주인) A씨는 임차인(세입자) B씨와의 임대차 계약 기간이 만료되었음에도 임대차 보증금을 지급하지 않았고, 여러차례 협상을 해보았지만 결국 이 사안은 법원의 판단을 받아야 하는 상황이 되었습니다.

 

 

2. 임대차계약 보증금 반환 소송부터 진행해야 할까? 내용증명부터 보내야 할까?

위와 같은 사안에서 임차인(세입자)가 가장 먼저 해야 할 일은, 임대차 계약에 대한 중단의지를 명확하게 표명하는 것 입니다. 임대차 계약 기간이 끝났음에도 임대인과 임차인 사이에 계약 해지에 대한 특별한 의사 표시가 없다면 ‘묵시적 갱신’이 되어 임대차 계약 관계가 지속됩니다.

이러한 묵시적 갱신은 임대차계약이 만료되는 일자의 6개월 전부터 한 달 전이 될 때까지 임대인과 임차인 모두 상대방에게 갱신을 거절한다는 통지를 하거나, 임대차 계약의 조건(보증금, 월세 변경 등)을 변경하겠다는 통지를 하게 된다면 묵시적으로 갱신되지 않습니다.

여기서 묵시적 갱신을 하지 않기 위해 내용증명을 통해 임대인이나 임차인에게 임대차 계약에 대해 발송을 해야하는지 문의주시는 분들이 많습니다. 이 때는 반드시 내용증명일 필요는 없으며, 문자로 명확하게 내용을 적시하여 임대차계약에 대한 해지 통보를 한 뒤 문자발송 내역을 캡춰하여 증거 자료로 남겨두시는 것을 권해드립니다.

다만 내용증명을 보내거나 문자를 보내는 날짜는 임대차 계약 기간 만료일을 정확하게 따져서 발송하여야 합니다. 문자 발송 후 서로 주고 받은 대화 내용도 증빙 자료로 꼭 캡춰해두시길 바라며, 임대인이나 임차인 또는 부동산 사무실(공인중개사)과 통화한 내역이 있다면 반드시 통화내용이나 대화 내용을 녹음해두시기를 권해드리고 있습니다.

반드시 소송부터 진행해야 보증금을 반환받을 수 있는 것은 아닙니다.

명확한 의사표현을 했고, 확실한 증빙자료를 꼼꼼하게 준비했다면 협상이 결렬되어 결국 소송으로 이어진다고 하더라도 상대방의 과실을 입증할 증거자료로 임대차 보증금을 확실하게 돌려받고, 보증금을 돌려받지 못한 기간의 이자까지 받을 수 있습니다.

 

 

3. 판결의 의의 – 임대한 집이나 상가에 하자가 발생하면 집주인 책임일까? 세임자 책임일까?

이번 사안에서 임대차계약은 임대목적물의 하자나 그에 대한 임대인(집주인)의 수선의무 불이행 시 임차인(세입자)의 해지통보로 인하여 계약이 종료되었다면 임대인(집주인)은 임차인(세입자)에게 임대차보증금을 지급해야 할 의무가 있다는 법원의 판단을 확실하게 확인할 수 있었습니다.

특히 임대목적물에 하자가 발생했을 때 임차인이 선량한 관리자로서의 의무를 위반하여 하자가 발생했다고 주장하려면 임대인(집주인)이 명확한 증거를 들어 어떠한 주의의무를 다하지 아니하여 주택에 하자가 발생하였다거나, 하자가 심화되었다는 점을 입증해야 한다는 점을 다시 한 번 확인할 수 있었습니다.

임대인(집주인)의 입장에서나 임차인(세입자) 양 쪽의 입장에서 임대차 계약 관련 분쟁이 발생하면 명확하고 객관적인 증거자료와 구체적인 사실근거를 잘 설명하는 것이 중요합니다. 소송으로 이어져서 결국 재판을 준비해야 한다면 명확한 증빙자료 없이 주장하는 바를 입증하기가 어려워 결국 어떠한 합리적인 주장을 하더라도 받아들여지기 어렵습니다.

임대차보증금을 지급받거나 지급하는 중 발생하는 분쟁은 정말 다양한 사례가 있기 때문에 각각의 사례에 맞춰 상대방에게 적절히 대응하고, 올바르고 명확한 증거수집 통해 치밀한 준비를 해야 성공 확률을 높일 수 있습니다.

특히 부동산 사무실(공인중개사) 부터 임대인(집주인), 임대인의 가족, 임차인(세입자) 등 다양한 사람들과 나눈 대화나 통화, 카톡과 문자 기록, 우편물 등에서 놓치기 쉬운 증거수집과 꼼꼼한 정황 설명은 성공적인 법률자문의 경험이 많은 법률전문가의 도움을 받아 준비하고 진행하시기를 권해드립니다.

언제, 어떻게 대응하여야 하고, 어떤 증거를 수집해서 어떻게 내 주장을 제대로 입증해야 하는지 사건 경험이 많은 전문 변호사의 도움을 꼭 받으시기를 바랍니다.

감사합니다.
법률사무소 인평 드림

 

 

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조윤상 대표변호사
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